GUIDA ON LINE ALL'USO DI GOICO

LE UNITÀ IMMOBILIARI E IL CONDOMINIO

Un condominio è un insieme di Unità Immobiliari appartenenti a soggetti diversi.
Questi sono proprietari in maniera esclusiva delle proprie U.I. e nello stesso tempo, proprio per essere proprietari di U.I. posseggono in comune agli altri soggetti proprietari di delle altre U.I. alcuni elementi di fabbrica dell'edificio condominiale, quali muri, scale, tetto ecc., che sono dal punto di vista strutturale e funzionale necessari all'esistenza e agibilità delle singole U.I.
Sono considerati ancora di proprietà comune anche gli impianti necessari all'utilizzo delle U.I, quali l'impianto di distribuzione idrica, l'impianto fognario, nonché gli impianti complementari, che possono cioè anche non esistere, come l'impianto di riscaldamento centralizzato, l'ascensore, ecc. tutti elementi che accrescono il godimento delle U.I. da parte degli utilizzatori delle stesse.
I proprietari delle singole U.I. sono detti condòmini.
Alcuni condomìni, oltre agli spazi comuni costituiti da androne e scale, sono dotati di veri e propri ambienti e spazi di uso collettivo quali cortili, garage, locale caldaia, locale stenditoio, ecc. e questi possono essere considerati quali proprietà condominiali, ovvero di proprietà comune a tutti i condomini.
In alcuni condomini esistono addirittura delle U.I. di proprietà condominiale; un caso tipico è l'alloggio per il portiere dello stabile.

LA TERMINOLOGIA DI GOICO

È bene tener presente la terminologia usata in GOICO, riguardo le Unità Immobiliari.

VANO CONDOMINIALE

Il vano condominiale è un ambiente del condominio in grado di svolgere una sua funzione, ovvero di avere una utilità per un singolo proprietario o per tutti i condomini.

Un vano condominiale può essere delimitato da muri o no, può essere coperto o scoperto, l'unica sua caratteristica necessaria è la superfice, che deve ricadere nell'ambito del condominio. Esempio un garage, delimitato da muri, un posto macchina non delimitato da muri, al limite senza copertura ma all'aperto, il vano scale, il vano ascensore, ecc.

UNITÀ FUNZIONALE CONDOMINIALE

Considerato che, in molti casi, un solo vano condominiale non permette di svolgere molte funzioni, si ha che vengono aggregati più vani condominiali.

Così facendo si passa ad avere una Unità Funzionale Condominiale, quale una porzione di fabbricato condominiale dotata di autonomia funzionale, ossia utilizzabile indipendentemente dalle altre porzioni dello stesso fabbricato in quanto dotata di accesso separato ed esclusivo vuoi da spazi pubblici esterni all'edificio vuoi da altri spazi comuni condominiali.
Una U.F. può essere costituita da un semplice vano, ma se è costituita da più vani questi devono essere contigui e intercomunicanti.
Ad una U.F. è possibile sempre attribuire un proprio specifico valore nell'ambito della valutazione dell'intero edificio condominiale e quindi assegnare ad essa una quota millesimale del valore dell'intero edificio, che rapportato a mille è detta quota millesimale.

UNITÀ CATASTALE

Se l'unità funzionale singola o più unità funzionali tra di loro collegati dal solo vincolo di proprietà sono in grado di produrre un reddito, perché ad esempio può essere fittata in completa autonomia, l'unità funzionale o l'unità costituita da più unità catastali fra di loro collegate costituisce una Unità Catastale.
L'unità catastale è l’unità minima oggetto di compravendita, e quindi appartenente ad un proprietario, personale o come comunione di più persone.
È caratterizzata dai cosiddetti indicativi catastali che la individuano in modo univoco fra tutte le altre unità catastali del territorio nazionale.
Dal punto di vista catastale non esiste il concetto di contiguità dei vani per cui un’unica U.C. può essere costituita anche da un insieme di vani o unità funzionali non contigui.
Ad esempio un appartamento al terzo piano ed una cantina al primo piano sotterraneo possono risultare accatastate come una unica U.C., ma dal punto di vista condominiale tale unità è da considerare come unione di due distinte U.F., l'appartamento e la cantina.

UNITÀ IMMOBILIARE

Una Unità Immobiliare (U.I.) è, in GOICO, una unità catastale, ovvero il subalterno di una particella catastale, che da sola o con altre costituisce il condominio.

Il foglio IUF

La procedura richiede l'immissione dei dati delle U.F. nel prospetto del foglio "iUF".
Questi sono i dati di ubicazione e destinazione delle U.F. all'interno del condominio.
Anche nel caso in cui, o per reale coincidenza fra U.F. e U.I o per mancata conoscenza, non si hanno i dati delle U.F., ma solo quelli delle U.I. il prospetto del foglio "iUF" deve essere sempre compilato, facendo coincidere le U.F. con le U.I.

Sul prospetto sono indicati i dati richiesti e quelli necessari.

Il foglio IUI

Il prospetto delle U.I. del foglio "iUI" va completata con i dati catastali delle singole U.I.

Sul prospetto sono indicati i dati richiesti e quelli necessari.